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종합부동산세란 주택과 토지를 일정 금액기준 이상으로 보유하고 있는 사람이 부담하는 세금이다. 종부세 신고와 납부 기간은 오는 12월 1일부터 15일이다. 이번달 말, 국세청에서 22년분 종부세 납세의무자에게 납부고지서와 안내문을 발송할 예정이다.
공시가격 11억원 이하인 주택을 한 채만 소유한 집주인은 비과세가 적용돼 종부세를 내지 않아도 되지만 공시가격 11억원을 초과하는 주택부터는 종부세 납부 대상에 속한다. 다가오는 12월에는 종부세를 납부해야 하는데, 공시가격에 따라 종부세를 얼마나 낼 지 미리 계산해봤다.2022년 국토교통부 공동주택 공시가격알리미를 통해 계산해본 결과, 공시가격 13억원인 아파트의 종부세와 농어촌특별세를 합한 세액은 60만4800원으로 산출됐다. 서울에서 올해 공시가격 13억원이었던 아파트는 '마래푸'라는 별명을 갖고있는 마포 래미안푸르지오(84㎡, 8층)였다.
공시가격 15억원인 아파트는 종부세와 농특세로 120만9600원을 낸다. 광화문과 인접해있는 종로 경희궁 자이2단지·3단지(84㎡, 8층)의 공시가격이 15억원이었다. 공시가격 16억원이었던 서초래미안(84㎡, 8층)과 한강을 내려다 볼 수 있는 송파 신천동 파크리오(84㎡, 8층)는 151만2000원의 종부세와 농특세를 납부하게 된다.
양천 현대하이페리온(154㎡, 1층)과 송파 잠실엘스(84㎡, 8층)는 18억원의 공시가격을 기록해 240만4800원의 종부세를 내며 재건축의 꿈을 꾸고 있는 강남 은마아파트(84㎡, 8층)의 공시가격은 20억원으로 329만7600원의 종부세(농특세 포함)를 내야한다.
개포 주공 2단지를 재건축한 아파트인 강남 레미안블레스티지(84㎡, 8층)와 송파 잠실 주공5단지의 종부세(농특세 포함)는 447만8400원이다.
학세권에 위치한 강남 도곡렉슬(84㎡, 8층)의 공시가격은 23억원으로 종부세 521만2800원을 내고 강남 래미안대치팰리스(84㎡, 8층)는 24억원의 공시가격을 기록해 종부세(농특세 포함) 594만7200원을 낸다.
고속터미널 바로 앞에 우뚝 솟아있는 서초 반포자이(84㎡, 8층)의 공시가격은 25억원으로 종부세(농특세 포함)는 668만1600원으로 계산됐다. 서초 반포자이보다 공시가격이 1억원 더 비싼 서초 아크로리버파크(84㎡, 8층)는 한강을 밝히는 세빛섬 뒤에 위치해있으며 741만6000원의 종부세(농특세 포함)를 낸다.이밖에 공시가격이 40억원에 달하는 강남 압구정신현대12차(182㎡, 8층)의 종부세(농특세 포함) 납부고지서 금액은 2028만9600원에 이른다. 공시가격 50억원인 용산 나인원한남(206㎡, 8층)의 종부세(농특세 포함)는 3051만3600원이다.
가수 방탄소년단 멤버들이 숙소로 이용했던 용산구 한남더힐(240㎡, 3층)의 공시가격은 60억원으로 4073만7600원의 종부세(농특세 포함)를 납부해야 한다. 추가로 강남 타워팰리스(301㎡, 62층)도 이와 같은 금액의 종부세(농특세 포함)를 낸다.
용산 파르크한남(268㎡, 4층)은 지난 4월 매매가 135억원에 거래돼 초고가 아파트로 낙인 찍혔다. 이 아파트는 80억원의 공시가격을 기록해 6118만5600원의 종부세(농특세 포함)를 지불할 전망이다.
공시가격이 무려 100억원 이상인 더펜트하우스청담(273㎡, 1803호)은 올해 납부해야할 종부세(농특세 포함)만 8408만1600원으로 산출됐다.서울 강동구 상일동 고덕그라시움 전용면적 84m²는 이달 6일 13억9000만 원에 거래되며 지난해 10월 직전 최고가(20억 원) 대비 6억1000만 원 하락했다. 이 단지 전용 84m² 실거래(직거래 제외) 가격이 15억 원 밑으로 떨어진 건 2020년 6월 이후 2년 5개월 만이다. 인근 공인중개업소는 “15억 원 밑으로 나온 급급매도 잘 안 팔리고 있다”며 “다주택자 매물을 중심으로 호가가 계속 내린다”고 전했다.
집값 하락세가 가팔라지면서 서울 아파트 시가총액이 지난해 말 수준으로 돌아갔다. 금리 인상과 경기침체 우려로 거래절벽 속 하락 거래가 이어질 것으로 보인다.20일 부동산R114에 따르면 올해 10월 말 기준 서울 아파트 시가총액은 약 1330조102억 원으로 집계됐다. 지난해 12월 말(1332조2214억 원) 수준으로, 정점을 찍었던 올해 6월(1342조8267억 원) 대비 12조8165억 원 감소했다.
서울 아파트 시가총액은 집값 상승이 본격화하기 시작한 2018년부터 매년 증가했다. 2017년 663조9033억 원에서 2018년 849조4910억 원, 2019년 952조6667억 원, 2020년 1150조6410억 원, 지난해 1333조2214억 원으로 늘어났다. 하지만 올해 6월 이후에는 부동산 시장이 본격적으로 얼어붙으면서 4개월 연속 감소하고 있다.
서울 서초구 잠원동 ‘래미안신반포팰리스’ 전용 84m²는 이달 3일 25억8000만 원에 거래되며 올해 4월 거래된 같은 면적 신고가(34억2500만 원) 대비 8억4500만 원 하락했다. 송파구 신천동 파크리오 전용 84m²도 이달 1일 17억7000만 원에 거래되며 직전 신고가(25억3000만 원) 대비 7억6000만 원 떨어졌다.
집값이 급락하며 공시가격이 실거래가보다 높은 단지도 나온다. 리모델링 사업을 추진 중인 서울 강남구 개포동 삼익대청 전용 60m²는 지난달 18일 12억2000만 원에 실거래되며 직전 최고가(17억5000만 원) 대비 5억3000만 원 하락했다. 이는 올해 공시가격 12억2400만 원보다 400만 원(0.3%) 낮은 가격이다.역전 현상이 속출하는 가운데 국토교통부는 22일 ‘부동산 공시가격 현실화 계획 관련 공청회’를 연다. 이달 4일에 이은 2차 공청회다. 지난 공청회 때 연구용역을 진행한 조세재정연구원은 △공시가격 현실화율 올해 수준으로 동결 △현실화율 로드맵 개편 1년 연기 등을 최종안으로 제시한 바 있다. 2차 공청회 때는 공시가격 현실화율을 올해보다 더 낮추는 방안 등이 논의될 것으로 전망된다. 예상보다 집값 하락세가 가팔라지는 상황에서 세 부담이 과도해질 수 있다는 우려가 커지고 있기 때문이다. 국토부는 이달 중으로 공시가격 현실화율 수정안을 발표할 계획이다."거래가 눈에 띄게 줄었어요. 집값이 계속 떨어지고 있다보니 낮은 가격으로 나온 급매물 말고는 찾는 사람이 없습니다."(서울 송파구 신천동 A공인중개사사무소(공인) 대표)
송파구의 집값 하락세가 예사롭지 않다. 연이은 금리인상 여파로 대출이자 부담이 커지고 주택거래는 얼어붙으면서 수요가 급격히 줄어든 모습이다. 매매가격이 28주 연속 떨어지면서 최근에는 ‘대출금지선’으로 꼽히는 15억원을 밑도는 하락거래가 속출하고 있다.대규모 단지가 모여 있는 베드타운이라는 특성도 급격한 하락세의 배경으로 꼽힌다. 송 대표는 "송파구는 거래가 많은 대단지가 몰려있어 가격 반영이 빠른 편"이라며 "지난해 가격이 가파르게 상승한 만큼 하락장으로 돌아서며 가격이 급격히 떨어지는 것으로 보인다"라고 설명했다.대장주 단지들의 거래량이 급감했지만 서울 평균보다는 감소폭이 작았던 것으로 나타났다. 불황기에도 ‘똘똘한 한채’로 쏠리는 관심은 여전한 것으로 풀이된다.
1일 조선비즈가 KB국민은행이 ‘선도아파트’로 분류하는 전국 50개 단지의 국민평형(전용 84㎡) 아파트 거래현황을 분석해본 결과, 올해 10월말까지 총 275가구가 거래된 것으로 나타났다. 지난해 같은 기간 거래량 780가구 대비 64.7% 급감한 것이다.선도아파트는 전국 아파트 단지 가운데 시가총액(가구 수×매매가격) 기준 상위 50위 이내 단지를 뜻한다. 강남구 타워팰리스1차, 송파구 헬리오시티, 서초구 반포자이, 부산 삼익비치 등 각 지역의 대표 아파트가 포함됐다. 지역별로는 서울 43곳, 경기 4곳, 부산 3곳이다.
이들 아파트 역시 거래량은 절반 이하로 감소했지만, 서울시 전체 아파트와 비교하면 감소폭이 작다. 서울시 부동산 정보광장에 따르면 올해 1~10월 서울 아파트 거래량은 총 1만359건으로, 지난해 같은 기간(3만9462건) 대비 73.7% 감소했다.
개별 단지의 거래량 추이를 보면 서울 송파구 가락동 헬리오시티의 경우 지난해 10월까지 전용 84㎡ 아파트가 총 82건 거래됐는데, 올 10월까지 30건으로 거래돼 거래량이 37% 수준으로 감소했다. 또 다른 선도아파트인 신천동 파크리오는 같은 기간 69건에서 20건으로 감소했다.
두 단지 모두 거래량이 절반 이하로 줄었지만, 일반 아파트의 경우 더 심한 곳이 많다. 성북구 하월곡동에 있는 월곡 두산위브 전용 84㎡는 지난해 1~10월간 총 24건이 거래됐는데, 올해는 한 건만 거래됐다. 거래량이 무려 95.8% 급감한 것이다.심지어 일부 대장주 아파트는 오히려 거래량이 증가하거나 작년과 비슷한 수준을 유지했다. 1~10월 기준 서대문구 DMC파크뷰자이 거래량은 6건에서 7건으로 소폭 늘었고, 송파구 잠실엘스 전용 84㎡ 거래량은 지난해 23건에서 올해 20건으로 소폭 감소에 그쳤다.
경기도에서도 대장주 아파트는 일반 아파트와 비교해 거래량 감소폭이 작다. 과천 래미안슈르 전용 84㎡는 지난해 10월까지 20건이 거래됐지만 올해 9건으로 줄면서 거래량이 작년의 절반 수준으로 감소했다. 그러나 비(非)대장주 아파트인 용인시 수지구 성복역리버파크 전용 84㎡ 거래량은 19건에서 2건으로 줄면서 10% 수준으로 고꾸라지기도 했다.
고종완 한국자산관리연구원장은 “대장주 아파트는 상대적으로 경제력이 있는 이들이 살기 때문에 한 번 입주하면 잘 팔지 않고 유지하는 경향이 있다”면서 “손바뀜이 많지 않아 경기 침체기에도 거래량 감소폭이 작고, 집값도 가장 나중에 떨어지는 편”이라고 했다.
다만 집값이 급감하면서 대장주 단지의 시가총액의 변동률을 수치화한 ‘KB선도아파트 50지수’는 꾸준히 하락하는 중이다. KB국민은행에 따르면 11월 이 지수는 94.52를 기록해 지난달 97.58대비 3.06포인트 하락했다. 3개월째 100선을 밑돌고 있다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 “부동산 침체기로 접어들었지만 아직까지 서초·강남 등 일부 지역은 하락세가 더디다”면서 “이 지역마저 집값이 떨어진다면 전체 아파트값 하락폭이 더 커질 것”이라고 했다.서울 강남구, 서초구와 함께 ‘강남 3구’로 통하는 송파구(사진)의 아파트값 하락세가 가팔라지고 있다. 금리 인상 등 여파로 서울 외곽에서 시작된 집값 하락세가 강남 3구로까지 확산한 가운데 강남·서초구에 비해 송파구의 아파트값 낙폭이 유독 커지고 있다. 전문가들은 다주택자들이 ‘똘똘한 한 채’로 자산을 재편하는 움직임이 커지면서 강남·서초구보다 집값이 상대적으로 싼 송파구에서 매물이 쌓이고 매매가도 낮아지는 강남권 가격 차별화 현상이 심해지고 있다고 분석했다.
20일 한국부동산원에 따르면 7월 둘째 주(11일 기준) 송파구 아파트 매매가격은 0.03% 하락했다. 2020년 5월 넷째 주(-0.04%) 후 2년2개월 만의 최대 하락 폭이다. 지난 5월 넷째주 이후 8주 연속 내림세다. 올해 누적 변동률은 -0.13%로, 각각 0.31%, 0.66% 오른 강남구와 서초구는 물론 동작구(0.02%), 양천구(-0.04%), 영등포구(-0.10%) 등지보다 약세를 보이고 있다.신천동 파크리오 전용 84㎡도 지난달 21억1500만원에 거래되며 직전 최고가(25억3000만원, 2021년 8월)보다 4억원 넘게 떨어졌다. 작년 9월 24억5000만원까지 올랐던 잠실동 트리지움 전용 84㎡ 실거래가도 지난달 23억원으로 내렸다. 잠실동 B공인 관계자는 “잠실동 전체가 2년 넘게 토지거래허가구역으로 묶여 있어 급락한 가격에라도 거래가 된 걸 다행으로 여기는 집주인도 있다”고 전했다.
규제 완화 기대로 들썩이던 재건축 아파트 집값도 하락세로 돌아섰다. 송파구 재건축 ‘최대어’로 꼽히는 잠실동 잠실주공5단지 전용 76㎡는 지난달 직전 최고가(28억7000만원)보다 1억원 넘게 떨어진 27억5500만원에 거래됐다.
집을 사겠다는 수요가 위축되면서 아파트 매물도 쌓여 가고 있다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 이날 기준 송파구 아파트 매물은 4233건으로 연초(2853건) 대비 50% 가까이 급증했다. 특히 서울에서 가구 수가 가장 많은 가락동 헬리오시티 매물은 같은 기간 230가구에서 473가구로 두 배 넘게 늘었다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “송파구는 강남구, 서초구에 비해 아파트 공급 물량도 많은 편이어서 집값 하락 압력이 더 클 수밖에 없다”고 말했다.18일 KB국민은행이 집계한 주간 주택시장동향 통계에 따르면 금주(11월 14일 기준) 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.36% 하락했다. 올해 들어 가장 많이 떨어졌고, 주간 하락률 기준으로는 2008년 12월 넷째주(-0.43%) 이후 14년여 만에 최대 낙폭이다.
시내 25개 자치구가 동반 하락한 가운데 특히 노원(-0.95%) 송파(-0.81%) 성북(-0.53%) 도봉(-0.53%) 양천(-0.51%) 동대문(-0.45%) 마포(-0.37%) 강북(-0.36%) 지역의 아파트값 낙폭이 컸다.
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노후 단지가 많은 노원구에서 선호도가 높은 신축 아파트값도 출렁인다. 준공 3년차인 상계동 '노원센트럴푸르지오' 전용 59㎡(6층)는 지난달 말 7억원에 실거래 등록됐다. 지난해 12월 등록한 신고가 10억1500만원(17층)보다 3억1500만원 하락했다. 가격 하락폭은 강남권 고가 단지보다 크지 않지만 하락률은 30%가 넘어선다.
'상계주공11' 전용 49㎡(15층)는 10월 30일 5억2000만원에 매매됐다. 올해 5월 매매가 7억500만원에서 1억8500만원 내린 금액이다. '상계주공12' 전용 66㎡(15층)은 지난 9월 5억9800만원에 손바뀜했는데 2020년 6월 거래가(6억2000만원)보다 낮은 수준이다.주거 선호도가 높은 송파구 대단지 아파트값도 하락세다. 가락동 '헬리오시티' 전용 84㎡(16층)는 이달 초 18억5000만원에 팔렸다. 올해 5월 등록된 같은 평형 신고가 24억원과 비고해 5억5000만원 떨어졌다. 신천동 '파크리오' 전용 84㎡(29층)도 이달 초 17억7000만원에 팔려 올해 초 시세보다 5억원 이상 하락했다.양천구 신정동 '목동신시가지11' 전용 105㎡(2층)은 이달 초 17억2000만원에 거래됐다. 지난해 12월 같은 평형 매매가 20억7500만원과 비교하면 3억5500만원 떨어진 금액이다.
정부가 부동산 시장 경착륙을 막고 거래 시장 정상화를 위해 규제를 완화했지만, 금리인상 충격을 상쇄하기엔 역부족이다. 이에 시장에선 보다 과감한 규제 완화가 필요하다는 의견이 나온다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원은 "현재 주택시장은 금리발작이 진행 중으로 금리인상 랠리가 마무리되기 전까지 거래 회복은 쉽지 않다"며 "서울도 최근 들어 낙폭이 큰 노원·도봉·강북 등 강북권 일부 지역에 대해 규제지역 해제를 검토할 필요가 있다"고 말했다.전세매물로 돌리는 사례가 급증하자 오랫동안 부동산 불패로 불려 온 강남권의 아파트까지 몸값을 낮추고 있다. 16일 부동산업계에 따르면 서울 송파구 신천동 '파크리오아파트' 전용면적 84㎡는 현재 8억2000만원짜리 전세 물건이 나와 있다. 지난해 2월 최고가(15억9000만원)보다 7억7000만원 하락한 것이다. 물론 최고가 계약 당시 과도하게 높은 보증금에 거래됐다는 논란이 일었음을 감안하더라도 평균 시세 대비 낮은 가격이다.
강남구 도곡동 '도곡렉슬아파트' 전용 84㎡도 15억원 안팎으로 전세 시세가 형성돼 있다. 지난달 최고가(19억원) 대비 4억원 급락했다. 전용 59㎡의 전세 호가도 9억5000만원 남짓이다. 지난 5월(13억원)과 비교하면 단기간에 3억원 넘게 떨어졌다.
공인중개사무소 관계자는 "매수자들은 호가가 더 내려갈 것으로 기대해 관망세를 유지하고, 집주인들은 싼값에 파느니 전세로 내놓고 시장 흐름을 지켜보는 추세"라며 "여기에 계약갱신청구권을 사용한 매물과 신규 계약 매물이 섞여 가격 차이가 나는 부분도 있다"고 설명했다.실제로 한국부동산원은 10월 둘째 주 전국 전세가격변동률이 0.25% 하락했다고 발표했다.파크리오아파트 지난주(-0.21%)에 비해 낙폭이 커졌다. 수도권(-0.27%→-0.32%)은 물론 서울(-0.20%→-0.22%)도 내림세가 가팔랐다. 수도권의 경우 관련 통계 작성이 시작된 이래로 가장 큰 폭의 내림세를 기록했다.
전문가들은 당분간 역전세난 해결이 쉽지 않을 것으로 내다봤다. 한국은행의 기준금리 인상 의지가 확고하기 때문이다. 한은은 지난 12일 기준금리를 연 2.5%에서 연 3.0%로 0.50%포인트 올렸다. 기준금리가 연 3%선을 넘어선 것은 지난 2012년 10월 이후 10년 만이다. 이창용 한은 총재는 다음 달 미국 연방준비제도(Fed·연준)의 결정과 대내여건 변화를 반영해 기준금리 인상폭을 결정할 것을 수차례 시사했다.
부동산원 관계자는 "전세매물 적체가 지속되고 있는 가운데 연내 추가 기준금리 인상 우려가 더해지면서 신규 전세매물의 가격 하향 조정이 꾸준히 진행될 것"이라고 판단했다."1억원 이상 떨어진 급매 등 아주 싸게 나온 매물이 아니면 거래가 이뤄지지 않고 있다. 매수심리가 언제 살아날 지 예측이 어렵다."
최근 찾아간 서울 송파구 신천동 파크리오. 단지 인근 A공인중개업소 대표는 "금리인상이 추가로 단행되면 집값 하락이 예상된다. 현재 모든 지역에서 가격이 계속 하락하는 추세여서 집주인들이 매물을 거둬들이고 있다"며 이 같이 말했다.
지하철 2호선 잠실나루역 2번 출구 앞에 위치한 파크리오는 지난 2008년 7월 입주를 시작했다. 잠실시영 아파트를 재건축해서 지은 단지다. 66개동, 전용면적 35~144㎡, 총 6864세대의 대단지 아파트다.
단지 인근 B공인중개업소 대표는 "파크리오의 경우 갭투자가 많았던 단지"라면서 "몇 년 전 잠실동이 토지거래허가구역으로 묶이면서 단지가 수혜를 입었지만 부동산 시장 침체 분위기를 피하지 못했다"고 했다.
부동산 빅데이터업체 아실이 서울에서 최근 1년간 갭투자 매매거래가 증가한 아파트를 살펴본 결과에 따르면 전체 거래 50건 가운데 20건이 갭투자였던 파크리오가 1위를 차지했다. 잠실동에 위치한 대장주 단지 '엘·리·트'(엘스·리센츠·트리지움) 등은 실거주 목적으로만 매수가 가능하다 보니 갭투자 수요가 파크리오로 몰린 것으로 분석된다.서울시는 지난 6월 강남구 삼성·청담·대치동과 송파구 잠실동 일대를 토지거래허가구역으로 재지정했다. 잠실동의 경우 대규모 개발사업인 마이스(MICE) 산업 개발과 영동대로 복합개발사업 추진에 따라 부동산 가격의 안정이 필요하다는 것이 이유였다.
토지거래허가구역으로 지정된 부동산을 구입하려면 구청의 허가를 받아야 한다. 특히 2년간 매매와 임대가 금지되기 때문에 전세 보증금을 끼고 사는 갭투자는 불가능해진다.
국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 '파크리오'는 지난 6월 전용면적 144㎡가 31억7000만원에 거래됐지만, 한 달 만에 거래가격(28억5000만원)이 3억2000만원 떨어졌다. 전용면적 35㎡의 경우 지난 3월 거래가격이 10억2000만원이었지만 두 달 만에 1억6500만원 하락한 8억5500만원 거래됐다.
파크리오 인근에 위치한 '장미2단지'는 지난 4월 전용면적 99㎡가 24억7500만원에 거래됐다. 지난해 10월 같은 면적 거래가격(25억원) 대비 2500만원 하락했다. '잠실주공5단지'의 경우 지난 5월 전용면적 76㎡가 27억8000만원에 거래됐지만 한 달 만에 거래가격(27억5500만원)이 2500만원 떨어졌다.
한국부동산원이 발표한 '주간아파트동향(8월 1일 기준)'을 보면 서울 아파트값은 전주 대비 0.07% 하락했다. 지난 5월 마지막 주 하락 전환(-0.01%) 한 뒤 10주째 내림세를 보이고 있다. 송파구(-0.04%→-0.05%)는 잠실동 등 주요 대단지 위주의 매물가격이 하향조정 되면서 전주 대비 하락폭이 0.01%포인트 커졌다.아실에 따르면 잠실의 대장주 단지 중 하나인 '잠실엘스'의 전용면적 84㎡는 지난달 실거래가가 22억5000만원을 기록했다. 지난해 10월 신고가인 27억원 대비 4억5000만원 하락했다. 전용면적 59㎡의 경우 작년 9월 실거래가가 21억9000만원으로 신고가를 기록했지만 10개월 만에 4억9000만원이나 떨어졌다.
'리센츠' 전용면적 84㎡는 지난달 실거래가가 26억5000만원으로 신고가를 기록했지만 한 달 만에 4억원 떨어진 22억5000만원을 기록했다. '트리지움'의 경우 지난달 같은 면적 실거래가가 21억원을 기록했다. 지난해 9월 신고가인 24억5000만원 대비 3억5000만원 떨어졌다.
단지 인근 C공인중개업소 대표는 "잠실 일대의 토지거래허가구역 규제가 연장되면서 매도 문의만 있는 상황"이라며 "전화로 문의하는 사람이 가끔 있지만 실제 거래로 이어지지 않고 있어 매수 수요가 급감하고 있다"고 말했다.대출금리 인상과 전셋값 하락, 거래량 급감 등 집값 하방 압력이 커지면서 서울 아파트값이 3주 연속 하락세를 이어갔다. 특히 대출규제 '무풍지대'였던 서울 강남4구(서초·강남·송파·강동구) 아파트값이 1년8개월만에 하락전환했다. 송파구 잠실동 리센츠, 신천동 파크리오 등 일부 대단지 아파트에서 3~4억원 가량 가격을 낮춘 '급매' 가 속속 거래되면서 강남권 집값 하락세를 이끌고 있다.
시중은행의 전세대출 금리가 연 5%를 돌파해 서울과 수도권 전세가격 하락세도 이어지고 있다.한국부동산원은 지난 7일 기준으로 전국 주간 아파트 매매가격이 지난주와 동일하게 보합(0.00%)을 유지했다고 10일 밝혔다. 수도권은 0.02% 떨어져 2주 연속 내림세였다. 서울은 지난주 0.01% 떨어진 데 이어 이번주 0.01% 추가 하락해 3주 연속 하락세를 이어갔다.
특히 고가 아파트가 밀집한 서울 강남4구(동남권) 아파트값이 이번주 0.01% 떨어졌다. 지난 2020년 6월 첫째주 -0.03%를 기록한 이후 1년 8개월만에 하락 전환이다. 미국 연방준비제도가 올해 최대 7회 금리인상 가능성이 제기되면서 한국은행도 추가로 금리를 올릴 것으로 관측되고 있는 가운데 전세가격 하락, 거래량 급감, 매수자 관망세 등의 여파로 집값 하방 압력이 커지고 있다는 진단이다.
이에 따라 강북 14개구는 0.01% 하락했다. 성북구(-0.05%)는 길음뉴타운 등 대단지위주로 매물 적체되며, 은평구(-0.04%)는 응암·수색동 위주로 하락폭이 확대됐다. 강북 14개구 중 13개구에서 하락 내지 보합세를 보였다.
강남 11개구는 0.01% 떨어져 이번주에 하락전환했다. 1년8개월만에 집값이 하락한 강남4구 중에서 서초와 강남구는 0.00%로 보합을 유지했으나 송파구와 강동구가 각각 0.02% 하락했다. 송파구에서는 대단지 아파트를 중심으로 가격을 수억씩 내린 '급매물'이 소화됐다. 강남권은 대출규제나 금리 영향을 받지 않는 15억원 이상 아파트가 많아 상대적으로 집값 하락 무풍지대로 통했지만 최근 송파구를 시작으로 새로운 변화가 감지되고 있는 설명이다.
(서울=뉴스1) 허경 기자 = 19일 서울 송파구의 한 부동산. 2022.1.19/뉴스1
(서울=뉴스1) 허경 기자 = 19일 서울 송파구의 한 부동산. 2022.1.19/뉴스1
대출금리 인상과 전셋값 하락, 거래량 급감 등 집값 하방 압력이 커지면서 서울 아파트값이 3주 연속 하락세를 이어갔다. 특히 대출규제 '무풍지대'였던 서울 강남4구(서초·강남·송파·강동구) 아파트값이 1년8개월만에 하락전환했다. 송파구 잠실동 리센츠, 신천동 파크리오 등 일부 대단지 아파트에서 3~4억원 가량 가격을 낮춘 '급매' 가 속속 거래되면서 강남권 집값 하락세를 이끌고 있다.
시중은행의 전세대출 금리가 연 5%를 돌파해 서울과 수도권 전세가격 하락세도 이어지고 있다.
강남4구 아파트값 1년8개월만에 하락전환...잠실 리센츠 35억→30.5억, 신천 파크리오 25.2억→21.65억 '뚝뚝'
잠실리센츠 -4억·파크리오 -3억..강남 아파트값, 하락 시작했다
잠실리센츠 -4억·파크리오 -3억..강남 아파트값, 하락 시작했다
한국부동산원은 지난 7일 기준으로 전국 주간 아파트 매매가격이 지난주와 동일하게 보합(0.00%)을 유지했다고 10일 밝혔다. 수도권은 0.02% 떨어져 2주 연속 내림세였다. 서울은 지난주 0.01% 떨어진 데 이어 이번주 0.01% 추가 하락해 3주 연속 하락세를 이어갔다.
특히 고가 아파트가 밀집한 서울 강남4구(동남권) 아파트값이 이번주 0.01% 떨어졌다. 지난 2020년 6월 첫째주 -0.03%를 기록한 이후 1년 8개월만에 하락 전환이다. 미국 연방준비제도가 올해 최대 7회 금리인상 가능성이 제기되면서 한국은행도 추가로 금리를 올릴 것으로 관측되고 있는 가운데 전세가격 하락, 거래량 급감, 매수자 관망세 등의 여파로 집값 하방 압력이 커지고 있다는 진단이다.
이에 따라 강북 14개구는 0.01% 하락했다. 성북구(-0.05%)는 길음뉴타운 등 대단지위주로 매물 적체되며, 은평구(-0.04%)는 응암·수색동 위주로 하락폭이 확대됐다. 강북 14개구 중 13개구에서 하락 내지 보합세를 보였다.
강남 11개구는 0.01% 떨어져 이번주에 하락전환했다. 1년8개월만에 집값이 하락한 강남4구 중에서 서초와 강남구는 0.00%로 보합을 유지했으나 송파구와 강동구가 각각 0.02% 하락했다. 송파구에서는 대단지 아파트를 중심으로 가격을 수억씩 내린 '급매물'이 소화됐다. 강남권은 대출규제나 금리 영향을 받지 않는 15억원 이상 아파트가 많아 상대적으로 집값 하락 무풍지대로 통했지만 최근 송파구를 시작으로 새로운 변화가 감지되고 있는 설명이다.
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실제로 송파구 잠실동 '대장' 아파트로 통해는 잠실 리센츠 전용 124.22㎡는 지난달 20일 30억5000만원(3층)이 실거래 됐다. 직전 거래는 지난해 12월 30일로 20층이 35억원에 계약됐다. 불과 한달도 안돼 실거래가격이 4억5000만원 '뚝' 떨어진 것이다.
인근 송파구 신천동 대단지인 파크리오 전용 84.9㎡는 실거래가격이 4억원 가까이 급락했다. 지난달 24일 30층 아파트가 21억6400만원에 거래됐는데 직전 고층 아파트 실거래가격은 지난해 10월 9일 25억2000만원(24층)이었다. 실거래 가격이 수개월 새 3억5600만원 빠진 것이다.수도권에서는 인천이 지난주 0.04% 하락에서 이번주 0.02% 하락으로 낙폭이 다소 좁아졌다. 경기도 아파트 매매가격 변동률은 지난주 -0.03%에서 이번주 -0.02%를 보였다. 매물적체 등 영향으로 화성시(-0.11%) 성남 중원구(-0.09%) 용인 수지구(-0.04%) 부천시(-0.04%) 등에서는 하락폭이 확대됐다.
지방에서는 미분양 물량이 쌓인 대구가 0.07% 떨어져 하락세를 이어갔고 신규 입주물량 영향으로 세종도 0.10% 하락했다. 특히 전남은 광양과 여수시 일부 구축 단지가 하락하면서 이번주 0.01% 떨어졌다. 지난 2021년 2월 -0.04%를 기록한 이후 약 1년여 만에 하락전환이다.
한편 전국 전세가격은 이번주 보합을 기록했다. 수도권(-0.02%→-0.02%)과 서울(-0.02%→-0.02%)은 전주의 하락폭을 유지했다. 설 연휴 영향으로 거래가 한산한 가운데 시중은행 대출금리 상승과 계약갱신 영향으로 수요가 감소하고 매물이 적체되면서 서울 전체가 2주 연속 내림세를 보였다.
이날 기준 시중은행 전세대출 금리가 최고 연 5.09%까지 치솟으면서 전세가격 하락 압력으로 작용하고 있다는 분석이다. 부동산원 관계자는 "전세대출금리 상승으로 전세자금 조달이 쉽지 않은 세입자들이 월세를 선호하는 현상도 보이고 있다"며 "서울 전역의 전세가격 하락세가 지속될 것"이라고 전망했다.똘똘한 한 채 수요와 재건축 이슈로 꼿꼿하게 상승세를 이어가던 강남3구 아파트값도 꺾이며 시장 분위기가 급변하고 있다. 파크리오, 리센츠 등 잠실 대단지에서 급매물이 나오고, 최고가보다 3억원 이상 하락한 거래도 속속 등장하고 있다.
11일 한국부동산원의 주간 아파트 매매가격 동향에 따르면 지난 7일 기준 서울 아파트값은 전주 대비 0.01% 떨어져 3주 연속 하락세를 보였다.
특히 고가 아파트가 밀집한 강남3구 중 송파구가 이번 주 0.02% 떨어진 것으로 집계됐다. 송파구 집값 변동률이 마이너스를 기록한 것은 2020년 6월1일(-0.03%) 이후 약 1년8개월 만이다.부동산원 관계자는 "서울 주택 시장이 추가금리 인상, 전세가격 하락 등 다양한 하방악력으로 매수자 우위시장이 지속되는 가운데 높은 호가를 유지하던 일부 강남권 인기 단지도 신고가 대비 낮은 금액으로 거래되며 하락세를 보였다"고 설명했다.
실제로 새해 들어 송파구 잠실동과 신천동 대단지에서도 하락 거래가 잇따르며 분위기가 급변하고 있다. '똘똘한 한 채' 선호 현상 속에 집값 하락 영향권에서 벗어나 있는 듯 했던 강남권마저도 하락 기류가 뚜렷해지고 있는 것이다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 송파구 신천동 '파크리오' 전용면적 84㎡는 지난달 24일 21억6400만원(30층)에 거래됐다. 지난해 10월 9일 거래된 최고가 25억2000만원(24층)보다 3억5600만원 떨어진 것이다.송파구 잠실동의 '엘리트'라고 불리는 빅3아파트 리센츠·잠실엘스·트리지움에서도 수억원 떨어진 거래가 속속 나타나고 있다.
'잠실엘스' 전용면적 84㎡는 지난해 12월27일 25억1000만원(20층)에 매매 계약이 체결됐는데, 이는 지난해 9월 2일 기록한 최고가 25억8000만원(11층) 보다 7000만원 하락한 것이다.
'리센츠' 전용면적 84㎡의 경우에도 지난 1월2일 25억원(5층)에 거래됐는데, 직전 신고가인 10월 18일 26억2000만원(22층)보다 1억2000만원 하락했다.
이 단지의 전용면적 124㎡은 작년 12월30일 35억원(20층)에 손바꿈 됐는데 지난달 8일에는 30억원(6층)에 계약이 이뤄졌다. 불과 1주일 사이 5억원 차이가 나는 거래가 이뤄진 것이다.
인근에 있는 또 다른 대단지인 '레이크팰리스' 전용면적 84㎡는 이달 7일 23억원(5층)에 거래됐는데, 이는 직전 거래인 작년 11월8일 24억8000만원(18층)보다 1억8000만원 내린 금액이다.
송파구 잠실동 리센츠 인근 공인중개업소 관계자는 "사려고 하는 사람들 심리가 많이 죽어서 문의 자체가 없다"며 "지금 거래가 거의 안 되니까 금액을 내려서라도 팔아야 하는 사람이 간혹 있다"고 말했다.
다만 내달 9일 대선을 앞두고 관망세가 짙어지면서 서울 전반적으로 아파트 매매 거래 자체가 뚝 끊긴 상황이다. 서울부동산정보광장에 따르면 전날 기준 지난달 서울 아파트 매매건수는 776건으로 전년 동월 5794건의 8분의 1수준에 불과하다. 자치구마다 평균 20~40건에 그치고 있다.
강남구 대치동의 4424가구 규모 대단지 은마아파트의 경우 작년 9월부터 5개월 동안 매매거래가 달랑 3건에 불과하다.
이처럼 현재의 집값 조정이 대선을 앞두고 시장 관망세가 짙어지면서 나타난 일시적 현상일 뿐 본격적인 하락세로 판단하긴 이르다는 진단도 나온다. 대선 이후 부동산 정책 방향이 어떻게 바뀌느냐에 따라 시장 분위기가 바뀔 수 있다는 것이다.서울 송파구 잠실 ‘파크리오’가 지난달 25억 3,000만 원에 거래되면서 일명 '엘·리·트'(엘스·리센츠·트리지움)'의 같은 주택형 최고가를 뛰어넘었다. ‘엘리트’는 그간 잠실의 대장주 단지였다.
이 이면에는 규제가 한 몫을 했다. 엘리트는 토지거래허가제가 적용되지만 파크리오는 제외된 상태다.
17일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 송파구 신천동 ‘파크리오’ 전용 84㎡(30평형·22층)는 지난달 21일 25억 3,000만 원에 손바뀜되며 신고가를 새로 썼다. 전 고가는 지난 7월 나온 24억 2,000만 원이었다. 불과 한 달 새 가격이 1억 1,000만 원 뛴 것이다.
이번 거래를 통해 파크리오가 일명 ‘엘·리·트’라고 불리는 송파구 잠실동 일대 엘스·리센츠·트리지움의 같은 주택형 신고가를 뛰어넘었다는 점이 눈길을 끈다.
전용 84㎡ 기준으로 엘스 최고가는 25억 원(2021년 9월)이고 리센츠 최고가는 24억 9,000만 원(2021년 8월)이다. 트리지움 최고가는 23억 9,500만 원(2021년 9월)으로 한강 변에 인접한 엘스·리센츠보다 1억 원가량 낮다. 이들 단지는 강남 접근성이 뛰어나 파크리오보다 시세가 높게 형성되어 왔다.
이번 거래로 전용 84㎡ 기준 잠실 ‘대장주’가 바뀐 것이다. 이에 대해 파크리오 인근 공인중개업소 관계자는 “이전에는 ‘엘·리·트’ 가 1억 원~1억 5,000만 원 정도 더 비쌌지만 토지거래허가제가 도입되면서 집을 산 뒤 전세를 주는 ‘갭 투자’가 불가능해졌다"면서 "이후 파크리오가 이들 단지 시세를 서서히 따라잡아 이번 거래를 통해 시세 역전까지 간 것”이라고 전했다. 현재 잠실동은 주택 매입 시 반드시 실거주해야 하는 토지거래허가구역으로 지정되어 있지만, 파크리오가 있는 신천동은 이 같은 규제에서 벗어나 있다.올해 청약시장 최대어인 서울 '올림픽파크포레온(강동구 둔촌주공아파트)'에 대한 일반청약을 앞두고 무주택 실수요자들의 셈법이 복잡해지고 있다.
둔촌주공 일반분양가가 3.3㎡(평)당 3829만원으로 청약 대기자들 기대보다 높게 책정됐다는 분위기에 같은 가격이면 강동구보다 송파구로 진입하는 게 더 낫다는 판단에서다. 특히 일반청약 물량 상당수가 선호도가 낮은 복도식 구조이거나 '옆집 뷰'인 것으로 알려져 실제 청약 경쟁률이 시장 기대치에 못 미칠 수 있다는 관측마저 나온다.
20일 관련 업계에 따르면 올해 서울 마지막 대규모 공급지인 둔촌주공 아파트는 오는 25일 입주자 모집공고에 이어 다음 달 5일 특별공급을 시작으로 일반분양자를 모집한다. 일반분양 물량은 전용 29~84㎡ 4786가구다. 물량이 많은 타입은 59㎡과 84㎡으로 각각 1488가구, 1237가구다. 3.3㎡당 분양가를 고려하면 59㎡는 9억원대, 84㎡는 13억원대로 추정된다. 29~49㎡ 분양가는 5억~8억원대로 예상된다.문제는 실수요 선호도가 높은 84㎡다. 21일부터 중도금 대출 보증 대상이 9억원 이하에서 12억원 이하로 확대되긴 하지만 84㎡는 12억원을 넘을 것으로 보여 중도금 대출이 막힐 가능성이 높기 때문이다.분양가 13억원을 기준으로 가정하면 둔촌주공은 공정률이 50%를 넘어선 만큼 2023년 1월 계약금(분양가 대비 20%) 2억6000만원을 현금으로 준비해야 한다. 이후 2023년 6월부터 2024년 9월까지(중도금 60%) 6회에 걸쳐 7억8000만원을 마련해야 한다. 2025년 1월 입주 시에는 마지막 잔금 2억6000만원과 취득세(약 4290만원), 각종 옵션(발코니, 에어컨 등) 비용 등도 치러야 한다. 특히 둔촌주공은 분양가상한제가 적용돼 입주 시 전세를 놓아 잔금을 치르는 것도 불가능하다.
둔촌주공 상품 경쟁력도 논란이다. 전체 물량에서 약 50%를 차지하는 49㎡는 복도식 아파트, 약 15%를 차지하는 84㎡E와 59㎡C 상품이 주방 창문을 통해 옆집이 훤히 들여다보이는 '주방 뷰'로 설계됐다. 예비 청약자 A씨는 "자금 때문에 소형 면적을 노려볼 생각이었는데 오피스텔과 다름없는 복도식 설계에 앞집과 거리가 약 2.6m인 점이 불만"이라면서 "상품에 비해 분양가가 과도한 것 같아 아쉽다"고 했다.
예비 청약자들은 둔촌주공 인근 송파구 '대장주' 아파트 가격이 최근 급락하고 있다는 점에 주목하고 있다. 연초만 해도 84㎡가 20억원대를 웃돌던 송파구 잠실동 트리지움 84㎡는 이달 실거래가가 18억원대로 내려왔다. 현재 호가는 17억원대다. 송파파크하비오송파구 가락동 '헬리오시티' 84㎡ 역시 지난 9월 13억원에 직거래된 뒤 지난달 17억원대로 실거래가가 하락했다. 호가는 16억원 선이다.
청약통장 69점 가점 보유자인 B씨는 "둔촌주공을 오래 기다려온 건 사실이지만 예상보다 분양가가 높게 책정돼 고민"이라며 "당장 입주 전까지 10억원 가까이 필요하다는 점과 내년에 강남권에 청약이 몰렸다는 점을 고려하면 과연 청약통장과 현금 보유분을 (둔촌주공에) 써야 할지 의문"이라고 말했다.
또 다른 청약자 C씨도 "강동구보다 입지가 뛰어난 송파구 대단지 아파트가 내년이면 15억원대 밑으로 떨어질 수 있다는 전망이 나와 둔촌주공으로 갈지, 송파구 갭투자를 해야 할지 고민을 하고 있다"며 "둔촌주공은 내년에 중도금을 못 치른 계약 포기 물량을 '줍줍'하면 분양가보다 더 싸게 진입할 수 있을 것 같다"고 말했다.
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